Gazdasági Ismeretek | Tanulmányok, esszék » Rénes László - Lakáspolitika Debrecenben

Lakáspolitika Debrecenben Tartalom: 1. Debrecen város lakosságának növekedése 2. A szocialista évtizedek hatása a városra 3. Változások az 1990-es években 4. Lakáshelyzet hazánkban 5. Legújabb országos fejlemények 6. Debrecen napjainkban Függelék 1. Debrecen város lakosságának növekedése Debrecen város lakossága az elmúlt 100-120 évben dinamikusan emelkedett. A kiegyezés után országos tendencia volt a nagyobb városok lakosságának növekedése, bár ekkor még Nagyvárad, Szeged és Miskolc lakossága is nagyobb volt Debrecenénél. Trianon után pedig az elszakított országrészekről áttelepültek hatására egyaránt emelkedett a keleti országrész nagyvárosainak a lélekszáma (függelékben lásd diagrammot). 1990-re azonban az ország második legnagyobb lakosú városává vált Debrecen: Budapest 2.016000 lakos Debrecen 212.000 lakos Miskolc 196.000 lakos Szeged 175.000 lakos Forrás: Kovács Róbert: Települési egyenlőtlenségek –

területi feszültségek. Tehát 1990-ben minden 100 magyar lakosból kettő debreceni. Hogyan vált a második legnagyobb várossá Debrecen? 2. A szocialista évtizedek hatása a városra 1951-től az erőltetett iparosítás, még 1954-től kezdődik Magyarországon a munkásszálló építési láz. Az áramlás főként Észak-Magyarországra és a fővárosba történt eleinte, kisebb mértékben Dunántúlra és a megyeszékhelyekre. A vándorlás Magyarországon az iparosodás következtében nagyon magas volt az ötvenes években. Ekkor Budapestre, a régióközpontoknak számító nagyobb városokba és az ipari 1 agglomerációkba indult meg a vándorlás. Később ez a tendencia olyan módon változott, hogy a vándorlás továbbra is ilyen irányú maradt, de a kibocsátók főként a környék vidéki települései lettek. Az ingázás szintén az erőltetett iparosítás idején volt tömeges. 1960 körül 640 ezer ingázót tartottak számon, amiből 600 ezer volt

tartós (távolsági) ingázó. Ekkoriban a családok egynegyede volt úgy érintett, hogy általában a család valamelyik férfitagja tartósan ingázott. A többségben a szaktudás nélküli falusi férfiakról van szó, akik az iparba kerültek a tartós ingázás révén. Az 1950-es évek végére Debrecen mezőgazdasági-ipari régióközponttá vált. Ettől kezdve telepítenek ide sok nagyvállalatot, gyárat, és így nem lesznek ritkák a több ezer főt foglalkoztatók (pl. MGM, BIOGAL, Konzervgyár stb) Alapvető tény a magyarországi belföldi vándorlásnál, hogy jellemző a horizontális migráció: a faluból elvándorlóból a többség faluba vándorol, illetve általában a migráció 50%-a megyéken belül történik. Debrecen esetében megfigyelhető volt, hogy az országos átlagnál több vándorlót fogadott a megyéből, s ebből következik az is, hogy a megyénkben többen kerültek faluról a megyeszékhelyre, mint más falvakba vagy a megyén kívülre.

Talán e miatt is eleinte nem okozott lakásproblémát az, hogy egyre több munkaerőre volt szükség a városban. Az ingázók számáról nincs adatom, de ebből következik, hogy a megyében magas lehetett az ingázók száma. Az 1960-as évek elején egyre több többszintes (főként 3-4 emeletes) tanácsi lakóházat kezdenek építeni, de ekkor még főként városrendezési megfontolások vezették az építészeket: egy-egy tömb rehabilitáció, romos utcarész „lecserélése”, foghíjbeépítés történt. Az évtized közepére azonban egyre nagyobb igény volt a tanácsi lakásokra, így ekkor kezdtek tudatosan emeletes tanácsi házakból kisebb lakónegyedeket kialakítani. Ekkor „születnek” meg a város „kis-lakótelepei”: pl. Libakert, Új-Élet park, Dobozi lakótelep, az ún „GÖCS-lakótelep”, a Nagyállomás melletti, Ispotály-Erzsébet utcák közötti lakótelep. A hetvenes években tetőzik leginkább nyomás a város lakáspolitikájára. A

város lakossága ekkor már elért egy olyan nagyságot, hogy egyértelmű igény merült fel még több tanácsi lakásra. A belvárosban sok régi, patinás lakóház öregedett el, felújításukat évtizedekkel ezelőtt elmulasztották. Ezekben a házakban sok-sok alacsony keresetű család élt rossz komfortkörülmények között. A belső udvarok házrészeiben általános a szoba-konyhás elhelyezés, olyan épületekben, amik gazdasági melléképületeknek épültek. Nem ritka, hogy egy-egy ilyen belső udvarban 10-15 család is élt. Ennél még rosszabb a - jellegzetesen cívisházak magas földszintjei alatt lévő – pincelakásokban az élet. A fűtés és főzés kályhás megoldása miatt ezek a lakások mindig füstösek, dohosak, levegőtlenek, az egészségre nagyon károsak (ráadásként helyi sajátosság a salétromosság). Egy átlagos cívisházban - ami pl. a belváros bármelyik mellékutcájában volt, - tehát a belső udvarain házrészek, a pincéikben

pedig pincelakások voltak. Ezeknek a lakásoknak a felszámolása alapvető cél volt ekkoriban (kb. 15 év alatt a pincelakások el is tűntek, de a belső udvarokban még mindig találhatók házrészek, bár ma már komfortosabb körülmények a jellemzőbbek). Az évtized elején megépül az első paneles, főként tízemeletes házakból álló Fényesudvari lakótelep. A nagy lakótelep a szociálisan leginkább rászorulók nagy részét elszívja, 1 de még így is sok a kielégítetlen, jogos igény. Rögtön még több lakótelep építésére van szüksége a városnak. Ekkor az első dilemma az, hogy hova? Több koncepció is létezik, de mégis az egyik legdrasztikusabbat választják: szanálják Debrecen egyik legszebb, legjellegzetesebb kertvárosát: a Vénkertet és az Újkertet. Ebben a városrészben két-háromféle háztípus volt: a Nem véletlen, hogy a slumosodás itt kezdődött el a leghamarabb, s már a 80-as években pejoratívan beszéltek a

Fényesudvarról. 1 2 régi házak többsége tipikus „cívisvilla”, régi korok polgárai éltek ebben, állaguk megóvott, jó. Voltak kevésbé jó állapotban lévő házak is, és nagyobb kertekhez tartoztak kicsi alapterületű házak is, de nem ez volt a többség. A házak másik harmada főként az 50-es években épült, tehát még viszonylag újnak számító házak ezek. E mellett fontos tény, hogy teljesen közművesített városrészről van szó, szemben Debrecen több olyan részével, ahol csak későbbi ráfordítások eredménye lett a közművesítés. Az szanálás melletti érv talán az volt, hogy a nagy lakótelep legyen közel a belvároshoz, és ennek ez a kertváros felelt meg a legjobban. A szanált házakból az embereket a már felépített tízemeletesekbe költöztették. Először a Vénkert (kb. 1976-ig), majd az Újkert (kb 1980-ig) épült fel A 80-as években további lakásépítésekre volt szükség. Még teljesen fel sem épült az

Újkert, de már újabb lakótelep építésébe fogtak. Most már még az előbbieknél is nagyobb lakótelepet álmodtak meg, így már nem ódzkodtak attól sem, hogy a város szélére kerüljön, hiszen, több mint 40 ezer ember lakóhelyének tervezték meg, s ekkora terület már a város belső részeiben nem volt. Ez lett a Tócóskert A Tócóskert valóban, talán országos viszonylatban is a legnagyobb lakótelepek között van. A Tócóskerti lakótelep felépítése után a város „lakáséhsége” csökkent. Innentől a 90-es évekig már csak három kisebb lakótelep megépítésére került sor. Ezeket ismerik a debreceniek „intelligens” lakótelepeknek: Wesselényi lakótelep, Tócóvölgy és a Vezér utcai lakótelep. Több okból is így van: ezek nem tízemeletes házakból állnak, hanem csak 3-4 emeletesekből; a lakások belsőtereinek elrendezése modernebb, jobb; ezeket már nem tanácsinak, hanem kizárólag „OTP-s” lakásoknak építették; a

házak elhelyezkedése, külseje, városrészi helye stb. impozánsabb, mint az elődeiké 3. Változások az 1990-es években 1989-ben végleg búcsút mondhattunk a szocializmusnak, új idők kezdődtek el. A városi tanácsokból önkormányzatok lettek, és az ország gazdasága évről évre rosszabb helyzetbe került, ami a városok helyzetét is meghatározta. A munkanélküliség 1993-ra elérte a 730 ezer regisztráltat, s szinte kezelhetetlen problémává vált (mindeközben az infláció sem csökkent). A gazdaság privatizációja viszont hamar elindult az országban. A városok tulajdonában lévő lakások nagy terhet jelentettek az önkormányzatoknak. 1990-ben a lakások 30%-a bérlakás A szocializmusban a lakbér a tényleges költségek 1/3-át fedezte. Az önkormányzatok nem láttak más kiutat, mint a bérlakások privatizációját. Az önkormányzati lakásoknak a vételára a piaci ár 10-30%-a körül volt, ami tömegesen lényeges bevételt jelentett, de

leginkább a költségmegtakarítás volt a motiváló. A bérlők zömében a jobb állagú lakásokat vásárolták meg, így az önkormányzatok tulajdonában a rosszabb minőségű bérlemények maradtak, melyek fajlagos ráfordításai fokozatosan nőttek. Nemcsak az állományban következett be jelentős romlás, hanem a bérlők összetételében is, ugyanis a jobb anyagi körülmények között élők éltek a lakásvásárlással, így a kedvezőtlen anyagi helyzetűek maradtak a rendszerben. A 90-es évek végére az országban 10% alá esik az önkormányzati lakások aránya. A bérlakások privatizációjánál az alacsony vételár nagyon kedvező, aki teheti, él is a vásárlással. A nehéz gazdasági helyzetben sokan nem is gondolnak arra, hogy a saját tulajdonlással nagy anyagi terhet is magukra vállalnak, éppen egy olyan időszakban, amikor a családjuk szociális biztonsága is eléggé bizonytalan. Az elmaradt felújítások miatt látható, hogy

előbb-utóbb nagyobb kiadásokkal kell majd számolniuk a tulajdonosoknak. A fejlett országokban a jövedelemlakásra fordított aránya 25%, nálunk törvény szerint 35% meghaladása esetén (ill. más feltételek bekövetkezése mellett) már támogatás adható, de sok családnak 50% feletti a lakás fenntartására fordított költsége. 3 A társasházzá átalakulás után nem megfelelő nagyságú felújítási alappal rendelkeznek, amiből érdemi strukturális felújítást nem lehet elvégezni. Az önkormányzatok támogatásához azonban csak azok a társasházak jutnak, akik önerővel rendelkeznek. Debrecenre is érvényes a fent vázolt országos helyzet. Viszonylag nagyon hamar „megszabadulnak” a bérlakásoktól a nagy lakótelepeken. A régi lakóházak rossz komfort fokozatú lakásaira viszont az első két 4 éves ciklusban a polgármesteri hivatalnak még nincs koncepciója. Ma a lakásállomány 6%-ával rendelkeznek A 90-es években több drasztikus

lakbéremelésre kényszerül az önkormányzat (pl. 1995-ben 300% a mértéke). Ugyanakkor a szociális helyzetre való tekintettel lakbértámogatást kaphat a bérlő, vagy lakáscserével alacsonyabb lakbérű és természetesen minőségben rosszabb, esetleg kisebb lakásba költözhet. A 90-es évek második felében az „állóvíz” megmozdul, és érezhető a városban egy olyan rétegnek a jelenléte, amely képes pénzt áldozni saját ház építésére. Az ingatlanárak azonban Debrecenben magasak. Egyes tanulmányok megjegyzik, hogy hazánkban már a 80-as években is jellemző volt egyes nagyvárosokban, a Balatonnál stb. a magas ingatlanárak, ill a nagy árkülönbség a lakótelepi és a jó helyen épülő családi házak között. Budapesten már ebben az időben európai árakat teremtett az ingatlanpiac. Debrecenre is régóta jellemző, hogy az ingatlanárak magasak, és frekventált helyek alakultak ki a városban, ahol még ehhez képest is emeltek az árak.

Mindezek következtében (is) a kilencvenes évek derekán elindul egy szuburbanizációs folyamat, ami nem helyi jelenség (Budapest agglomerációja már nagyon régóta dinamikusan fejlődik), de még csak nem is hazai, a fejlett országokban már 20-30 éve ismert. Sokáig gondolták, hogy minél nagyobb a városok lakossága, annál fejlettebb egy ország. A fejlett országokban azonban lassult a lakosság városi koncentrációja, néhol csökkenés következett be a szuburbanizációból adódóan. A többnyire egészségtelen városi környezetet az igényesebbek könnyen felcserélik a jó levegőjű, csendes zöldövözetre, elővárosra stb. Debrecen környékén is több lehetőség van olyan településre költözni, ahol a család életminősége szempontjából pozitív változást jelenthet a városból való kiköltözés, és egyéb igényük sem csorbul. Először Józsa és Hajdúsámson keltette fel a debreceniek érdeklődését. Józsa amúgy is Debrecenhez

tartozik sok-sok éve. Józsa viszont lassan túlnőtte magát, egyre nagyobb területek kerültek beépítésre. Hajdúsámsonban ellenben elég sok régi, rossz állapotban lévő ház talált gazdára A régi házakat lebontásra vásárolták meg, többnyire munkanélküli, deklasszálódott családoktól. Elterjedt forma az volt, hogy a sámsoni házért cserébe a Fényesudvarban (Debrecen első, slumosodás jelét adó lakótelepén) kaptak egy kis lakást, plusz készpénzt (ami általában hamar „elfolyt”). Hajdúsámson belterülete is telítődni látszik, így most a „sláger” a Bocskaikert és Ebes. Ebes pár éve hihetetlen gyors fejlődésbe kezdett Hajdúszoboszló és Debrecen között jó helyen terül el, s már multinacionális cégek is gyökeret vetettek itt, a két város vonzásában autószalonok, bevásárlóközpontok fognak épülni a közeljövőben. Ezzel közel sincs vége a sornak, még van egy-két település, ami érzésem szerint

előbb-utóbb a debreceni családok kiköltözésének megfelelő helyet tud adni. Nagyhegyest pl még nem fedezték fel. A KSH adatai szerint 1995-2001 között Debrecenben 110 ezer(!) települést érintő lakóhelyváltozás történt. Vándorlás következtében viszont a fogyás mindössze 7538 fő A vándorlás elsősorban a megyét érintette, utána Budapest volt a célváros. A Hajdú-Bihar megyére jellemző helyzetre csak pár lényegesebb adattal térnék ki: a megyében a legtöbb lakás 1971-1975 között épült, szám szerint évente kb. 5000 lakás (nem 4 mellesleg, Debrecenben ezekben az években szintén intenzív volt a lakásépítés). 1994-ben viszont már csak 1300 lakás épült, de még 2000-ben is csak 1340. A legújabb KSH adatok szerint 2002-ben megyénkben 1845 lakást építettek, ami 14%-os növekedés az előző évihez képest. 1990 és 2001 között összesen 13 ezer lakás épült a megyében A debreceni lakásmutatók összességében nem

rosszabbak az országos átlagnál. A KSH szerint sorrendben: Budapest, a dunántúli városok és az észak-alföldi megyeszékhelyek átlagosan a jobb helyzetűek. 4. Lakáshelyzet hazánkban Magyarországon 4 millió lakás van, vegyes összetételű, területileg rossz eloszlásban: 1 millió lakás kb. panel (a 60-as és 70-es években épültek szükségmegoldásként) A lakások 10%-a, kb. 400 ezer lebontásra érdemes, és az 55%-a pedig felújításra szorul (főként a lakótelepi lakások emelik meg a felújítandók számát). A 90-es évek végén országosan mindössze 20-25 ezer lakás épült. Évente legalább 40-50 ezer lakást kellene építeni. A teljes állomány min 1%-át kellene évente új lakással pótolni, akkor lenne stagnáló helyzet (ennél több építése esetén van csak fejlődő lakáspiac). Megmaradt a kilencvenes években a gyerekek utáni támogatás ("szocpol"). Fiatal házasok lakástámogatása 35 év alattiak esetében egyszeri

vissza nem térítendő támogatás, aminek az összege 100-200 ezer Ft volt általában. Az előző kormányzat 2000-ben bevezetett konstrukciója szerint az új lakás építésére és vásárlására 3 gyerek vállalásánál max. 8 millió Ft kölcsönt adott: 10 évre, 8%-os kamattal (de 10 év után a piaci kamatok lépnek életbe). Az első verzióban (2000 február 1) még csak a 35 év alattiak és az első közös lakáshoz jutók voltak a kedvezményezettek, de az újabb verzió szerint eltörölték a 35 éves korhatárt, az első közös lakás kifejezést is, így minőségi cserére is használható a kölcsön, ill. a 8 millió összeghatárt felemelték 10 millió Ft-ra 35 év felett nem kell továbbá harmadik gyereket vállalni. Építkezés esetén telek szükséges, az építési költség 70%-át lehet ebből a kölcsönből fedezni. A vásárlásnál is kell 30% önerő, amibe más támogatások és kölcsönök beszámíthatók. A családnak min. kb 100 ezer

Ft/hó nettó jövedelemmel kell rendelkeznie ahhoz, hogy a kölcsönt megkapja. Egyes felmérések szerint azonban a bankok több mint 40%-os önerő nélkül nem adnak hitelt. Ez pedig alapjában leszűkíti azt a kört, amely tud élni a kedvezményes kamatú lakáskölcsönnel. A bankok lakásépítési és –vásárlás hitelezése 2000-2001-ben az 1999. évhez képest két és félszeresére növekedett. A háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelek 2002 októberében elérték a 60 milliárd Ft-ot. 2002-ben 12%-kal emelkedett az új lakások száma, ami valamivel 30 ezer fölött van, de még ez is messze van az évi 40 ezertől. Városokban 16% volt az emelkedés 5. Legújabb országos fejlemények A kormányváltás eleinte nem hozott változást a lakástámogatásban. Az elmúlt hetekben azonban egyre több hírek a lakástámogatás reformjáról szóltak. A napokban tudhattuk meg azt, hogy mit is kíván változtatni a kormány. Ezek szerint egyszerre csak egy hitele

és egy ingatlana lehet a hitelfelvevőnek, és az eddigi 30 helyett 15 millió Ft-hoz lehet hozzájutni. 5 Csak az vehet igénybe állami támogatást, akinek még nincs lakása, ill. a támogatott hitelt akkor veheti fel minőségi csere esetén, ha az előző ingatlanját 180 napon belül értékesíti, és ezt a pénzt is az új lakásra fordítja vagy a hitel törlesztésére. Ha korábbi kölcsönét kiegyenlítette, akkor újabb kedvezményes hitelt vehet fel. A támogatott hitelek kamata új lakásoknál 5%, a használt lakásoknál 6% lesz. A jelenlegi kormány Nemzeti Lakásprogramja célul tűzte ki, hogy évente legalább 5 ezer bérlakás épüljön, így e lakástípus országos 8-9%-os aránya 2018-ra 15%-ra emelkedjen. Csabai Lászlóné lakásügyi kormánymegbízott szerint olyan feltételeket kell kialakítani a vállalkozóknak, hogy hosszú távú befektetésnek megérje bérlakást építeni. A magántulajdonban lévő bérleményekben élő rászorulókra

pedig ki kell terjeszteni a lakbértámogatást, ugyanis a lakbérnek biztosítania kell a megtérülést, ill. a felújítás és a karbantartás költségeit is. 6. Debrecen napjainkban 2003-tól Debrecenben az első otthonuk megteremtéséhez 600 ezer Ft egyszeri, visszatérítendő, kamatmentes támogatást kapnak a 35. életévüket be nem töltött házaspárok, ill. gyermeküket egyedül nevelők A keret egy évben 197 család támogatására elegendő A visszafizetést 60 hónapban állapították meg. Az önkormányzat másik támogatása, az ún vissza nem térítendő kamattámogatás, aminek időtartama 4 év, mértéke havi 8 ezer Ft (max. 384 ezer Ft). Tovább emelkedtek a lakásárak. A társasházi lakások piacán különösképpen megfigyelhető árrobbanásnak az az oka, hogy az állami kamattámogatás megélénkítette a piacot, a kereslet növekedése pedig magával hozta a lakásárak emelkedését. Mindezek ellenére az utóbbi egy évben építkezési láz van

a városban: nincs olyan része a városnak, ahol ne építenének társasházakat. A közvélemény figyelmét nem a szociális lakáspolitika köti le, hanem a jelenlegi építkezési hullám, s ennek a következményei: a magas lakásárak, a városkép stb. Az önkormányzat a múlt hónapban szigorította meg a telkek beépíthetőségét, zónákra osztva a várost (villanegyed, kertségi zóna, belváros stb.) Az árak minden téren emelkednek, így a főként üzleteknek kiadott helyiségeké is. A város ebben sem akar lemaradni a piaci viszonyoktól, szintén a múlt hónapban az önkormányzati helyiségek bérleti díját átlagosan a duplájára emelték. A városi vezetés többször megfogalmazta, hogy olyan ingatlanállományra van szükség, amely gazdaságilag a leghatékonyabb. A piaci árú bérleti díjak nyilván gazdaságilag hasznot hoznak a városnak. A lakáshelyzet másik oldala a szociálisan hátrányos helyzetűek sorsa. Fentebb szó volt arról, hogy a

szociális helyzetre való tekintettel lakbértámogatást kaphat a bérlő, vagy lakáscserével alacsonyabb lakbérű lakásba költözhet. A szociális bérlakás kategória megszűnt (és a lakásigénylések nyilvántartása is), helyette szociálisan támogatott bérlők juthatnak bérleményhez úgy, hogy nyilvános liciten a legmagasabb bérleti díjat kínáló nyeri el a lakásbérleti jogát. A licitálás rendszere közelíti a bérleti díjat a piaci árhoz (vagy el is éri) A rászorultságát az önkormányzat szociális osztálya vizsgálja, és a támogatást úgy kapja, hogy a részére meghatározott összeget beszámítják a bérleti díjba, így az önerő kevesebb lesz, mint amit a nyilvános licitáláson vállalt. Újabb megoldásokat is alkalmaznak a béreltetés terén. Az önkormányzat ebben a hónapban 44 debreceni lakást hirdetett meg bérbe kiadásra úgy, hogy a lakásokat a bérlőknek kell 6 felújítaniuk, amiért cserébe 5 évig csökkentett

lakbért kell fizetniük, s 10 évre kötik meg a bérleti szerződést. A hónap elején tudhattuk meg azt is, hogy ezen a tavaszon 11 debreceni lakásból kellett kényszerrel kilakoltatni az ott élőket. Kb 50-60 családra vár még a napokban ugyanez a sors, és még 200 peres eljárás már folyamatban van. Debrecen, 2003. május 30 Rénes László 7