Gazdasági Ismeretek | Magyarország » Európai szemeszter tematikus tájékoztató, lakáspiaci fejlemények

EURÓPAI SZEMESZTER – TEMATIKUS TÁJÉKOZTATÓ LAKÁSPIACI FEJLEMÉNYEK 1. BEVEZETÉS A pénzügyi válságot megelőző évek lakáspiaci fejleményei – valamint főként a számos tagállamban azokat kísérő emelkedés a háztartások eladósodottságának tekintetében – hozzájárultak a makrogazdasági egyensúlyhiányok fokozódásához. A 2008as év előtt a lakásárakat a legtöbb tagállamban hosszú és példátlanul erős növekedés jellemezte. Ezt a növekedést az építkezési volumen és a hitelállomány jelentős bővülése kísérte. Az uniós tagállamokban azóta tapasztalt korrekció rendkívül egyenetlen volt. Bizonyos tagállamokban, különösen Írországban és Romániában, a válságot követő néhány évben több mint 50 %-kal csökkentek a reál lakásárak. Ezzel szemben Belgiumban, Luxemburgban és Svédországban az árak alig korrigáltak, vagy akár tovább növekedtek. A gazdasági fellendülés térnyerésével a keresleti tényezők

is növekedni kezdtek. Ennek megfelelően 2016-ban a legtöbb tagállamban a lakásárak is emelkedésnek indultak. E változás miatt megújult figyelem fordítandó a lakáspiac nagyobb ingadozásainak esetleges destabilizáló szerepére, valamint a hitelpiac lehetséges felgyorsító szerepére. A jelen tájékoztató a továbbiakban a lakáspiacok lehetséges sebezhető pontjait, valamint a tagállamok által azok kezelése érdekében megtett szakpolitikai lépéseket tekinti át. Elsőként a lakásárak és volumenek változásának vizsgálatával felméri a lehetséges kockázatokat, különösen a hitelekkel összefüggésben. A társadalmi szempontok szintén áttekintésre kerülnek. A második szakaszban a szakpolitikai prioritásokat tárgyaljuk, főként a makroprudenciális politikára, az adópolitikára és a kínálati szűkösséget kezelő intézkedésekre összpontosítva. A lakáspiac gyenge pontjainak felméréséhez fontos minősítők a hitelpiac

fejleményei. Ezt a tájékoztatót ezért a bankszektorra vonatkozóval összefüggésben kell értelmezni. Az adópolitika szintén jelentős hatással lehet a lakáspiaci fejleményekre, ezért azt is figyelembe kell venni. Végezetül, mivel a lakhatási politika összefüggésben áll a szociális védelemmel és a társadalmi kohézióval, az ezzel a témával kapcsolatos tájékoztató sem hagyható figyelmen kívül. 2. KIHÍVÁSOK 2.1 A lakásárak dinamikája Számos tagállamban tapasztalhatók a lakáspiaccal kapcsolatos, komoly vagy fokozódó sebezhetőségek. A kamatlábak történelmi mélypontra csökkentek, a növekedés pedig a legtöbb tagállamban erősödik, ezért a lakáspiacon fokozódik a keresleti nyomás. A lakásárak növekedése a legtöbb tagállamban felgyorsult (1. ábra). Magyarországon és Svédországban az ingatlanárak összesített növekedése 2015-ben és 2016-ban meghaladta a 20 %-ot. Görögországban, Olaszországban és Finnországban a

reál ingatlanárak 2016-ban is negatív növekedést mutattak. Görögország és Olaszország esetében ez már sorozatban a kilencedik év, amely 1. oldal | során a lakásárak csökkennek. Az ingatlanár-korrekciók kockázatának felmérése érdekében számos értékelési technika használható a pénzügyi és a lakhatással kapcsolatos mutatók elemzésének kiegészítéséhez. Ezek az ingatlanárak és a bérleti díjak (ár/bérleti díj arány), illetve az ingatlanárak és a háztartásban egy főre jutó bruttó rendelkezésre álló jövedelem arányának (ár/jövedelem arány) változására támaszkodnak. A különféle lakáspiaci mozgatóerők hozzájárulásának elkülönítésére statisztikai elemzést is alkalmaznak. Mivel az ingatlanárak idősorai kizárólag indexben állnak rendelkezésre, az ár/bérleti díj és az ár/jövedelem arányok abszolút értékei nem bírnak tájékoztató erővel. Különösen országok között nem lehet azokat

összevetni. Ezért az elemzés az ár/jövedelem és az ár/bérleti díj arány hosszú távú átlaguktól való eltérésére összpontosít. Ez a különbözet hasznos referenciaértéket biztosít a lakásárak alakulásának méréséhez. Az ár/jövedelem aránya megmutatja, mekkora erőfeszítéseket kell egy átlagos háztartásnak tennie ahhoz, hogy lakást vásárolhasson. A hosszú távú átlagot jelentősen meghaladó szint azt jelzi, hogy a megfizethetőség csökkent. Ez hatással lehet a keresletre, és az ingatlanárakat megfizethetőbb szintre csökkentheti. Hasonlóképpen, egyensúlyi helyzetben és adott tőkeköltség mellett a piaci szereplőknek semlegesen kell viszonyulniuk a lakások megvásárlása és bérlése közötti választáshoz. A bérleti és ingatlanáraknak ezért együtt kell mozogniuk. Az arányok hosszú távú értéküktől való eltérése a lakáspiaci egyensúlytól való eltérésként is értelmezhető. Ez a bérlakások és saját

tulajdonban lévő lakások iránti kereslet változásához vezethet, ezáltal ismét a hosszú távú szintjére csökkentheti az ár/bérleti díj arányt. 2. oldal | 1. ábra A lakásárak növekedése A deflált lakásárak %-os változása 2016 2015 2014 BE BG CZ DK DE EE IE EL ES FR HR IT CY LV LT LU HU MT NL AT PL PT RO SI SK FI SE UK 1,1 7,5 6,6 4,1 5,3 3,8 5,5 -2,0 4,7 1,0 2,2 -0,7 1,4 7,5 4,4 5,8 9,8 4,8 4,4 7,2 2,4 6,0 6,5 3,6 7,0 -0,3 7,5 5,8 1,3 1,6 3,9 6,3 4,1 7,0 8,5 -3,5 3,7 -1,8 -2,4 -2,6 0,2 -2,7 4,6 5,9 11,6 5,0 3,3 3,5 2,7 2,3 1,9 1,4 5,5 -0,3 12,1 5,6 -1,3 1,5 1,8 3,0 2,2 13,1 15,5 -5,0 0,1 -1,7 -1,1 -4,6 -1,3 4,2 6,3 3,9 3,2 2,5 0,0 1,4 1,1 3,9 -3,3 -6,5 1,5 -1,7 8,2 6,2 CAGR (%) 2000-2008 2008-2016 5,1 12,9 6,6 5,3 -1,7 n.a 5,9 5,1 8,1 7,5 4,6 3,6 n.a 12,9 12,0 7,5 n.a 11,6 2,4 -0,2 n.a -1,2 n.a n.a n.a 3,4 6,5 7,5 0,6 -5,6 -0,2 -1,0 2,5 -1,2 -4,5 -7,4 -5,6 -0,7 -4,3 -3,5 -4,0 -4,7 -4,8 3,6 -1,9 0,0 -2,8 4,4 -3,1 -0,9 -9,7 -4,1 -2,4 0,0 5,8 0,6

Forrás: Eurostat 3. oldal | 2. ábra – Az ár rendelkezésre álló jövedelemhez viszonyított aránya, 2008–2016 80 60 40 20 0 -40 SE LU BE UK AT FR FI DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT HR PL LT LV RO BG -20 2016 2008 Forrás: Az Eurostat, az Európai Központi Bank (EKB), a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (OECD), a Nemzetközi Fizetések Bankja (BIS) és az Európai Bizottság számításai Megjegyzés: Az 1995 és 2016 közötti, a hosszú távú átlaghoz viszonyított különbözet. Az ár/jövedelem és az ár/bérleti díj arányok megerősítik, hogy a lakásárak korrekciója a legtöbb tagállamban 2008 óta rendkívül erős. A legtöbbjük esetében ezen arányok jelenlegi szintje jóval a 2008-as szint és a hosszú távú átlag alatt áll (2. és 3 ábra) Ez arra enged következtetni, hogy ezen országok esetében a korrekciós potenciál korlátozott, és a reál lakásárak további felértékelődése

várható. Eközben számos országban a hosszú távú átlagot több mint 10 %-kal meghaladó arány tapasztalható. Idetartozik Belgium, Franciaország, Luxemburg, Ausztria, Svédország és az Egyesült Királyság. Ezekben az országokban, amelyekben a pénzügyi válság óta csak kismértékű ingatlanárkorrekció volt tapasztalható, az értékelési mutatók arra engednek következtetni, hogy a jövőben még jelentős korrekció várható. 3. ábra – Ár/bérleti díj arány, 2008–2015 80 60 40 20 0 -40 SE LU BE UK AT FR FI DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT HR PL LT LV RO BG -20 2016 2008 4. oldal | Forrás: Eurostat, EKB, OECD, BIS, európai bizottsági számítások Megjegyzés: Az 1995 és 2016 közötti, a hosszú távú átlaghoz viszonyított különbözet. Az értékelési mutatók segítségével folytatott elemzés kiegészítésére statisztikai elemzés folytatható annak megállapítása érdekében, hogy a reál ingatlanárak

alakulása összhangban van-e azzal, amire a makrogazdasági mozgatórugók utalnak1. Bizonyos esetekben az ingatlanárak erőteljes növekedése ugyanis demográfiai és kínálati tényezőkhöz, a jövedelem emelkedéséhez vagy a különösen alacsony kamatlábakhoz kapcsolódhat. Más esetekben azonban a reál ingatlanárak növekedése nem magyarázható a szokásos, alapvető mozgatórugókkal. Ez a lakásárak lehetséges túlértékelését jelzi. Ha az ebből az alapvető elemzésből származó információkat összevetjük a különböző mutatók segítségével folytatott elemzéssel, megbecsülhetjük az értékelési különbözetet. Ezáltal feltérképezhetjük az egyes országokat a reál ingatlanának korrekciójának kockázata és a legújabb fejlemények alapján (4. ábra) A feltérképezés eredményei azt mutatják, hogy a reál ingatlanárak a legtöbb tagállamban legfeljebb 10 %-kal térnek el a különféle értékelési mérőszámok által jelzett

szinttől. Ha sorra vesszük azokat az országokat, ahol az árak a közelmúltban gyorsan emelkedtek, két csoportot különíthetünk el. Az első csoport tagjainál, köztük Luxemburgban, Ausztriában, Svédországban és az Egyesült Királyságban az árak gyorsan emelkednek, az értékelési különbözet azonban jelentős. Ezek az országok tehát azok, ahol az árdinamikát a lehető legszigorúbban kell ellenőrizni, mivel az összesíti a túlértékelés és az árak dinamikus változásának kockázatait. A második csoportban – köztük főként Bulgáriában, a Cseh Köztársaságban, Lettországban, Magyarországon és Szlovákiában – a lakásárak a közelmúltban fellendültek, és jelenleg gyorsan emelkednek. A reál ingatlanárak azonban ezekben a tagállamokban jóval a 2008-ban rögzített csúcsértékek alatt maradtak, és az értékelési mérőszámok sem mutatnak jelentős túlértékelést. Ezekben az esetekben az áremelkedés spekulációs buborékok

kialakulásához vezethet, amelyek leeresztése nehéznek bizonyulhat. A jelentős értékelési különbözettel rendelkező országok közül Belgium és Franciaország tűnik ki. A 2008-as válság után az árak és az értékelési mérőszámok korrekciója mindkét országban viszonylag korlátozott volt. Az ingatlanárak növekedése azonban azóta visszafogott maradt. Ennek következtében, bár a kockázat nem csökkent jelentősen a válság óta, ha az ingatlanárak lanyha növekedése fennmarad a gazdasági fellendülés során, az az alapvető értékekhez való fokozatos visszatéréshez vezethet. 1 A módszertannal kapcsolatos további részletekért ld. Philiponnet N és A Turrini (2017): Assessing house price developments in the EU (Az uniós ingatlanárak alakulásának értékelése), vitairat, European Economy. 5. oldal | 4. ábra – Értékelési különbözet és a lakásárak reálnövekedése, 2016 Deflált lakásárak növekedése, 2016 (%) 10 HU 8

BG PT IE LT 4 EE UK DE MT ES NL LU DK SI PL HR 2 CY FR 0 -30 -20 -10 BE FI IT -2 SE AT SK CZ RO 6 LV 0 10 EL 20 30 40 Becsült értékelési különbözet, 2016 (%) Forrás: Európai Bizottság, EKB, OECD, BIS, az Európai Bizottság elemzése Megjegyzés: Az értékelési különbözet számítása az ár/bérleti díj arányon, az ár/jövedelem arányon és az ingatlanárak alapvető mozgatórugóinak statisztikai modelljén alapul. 6. oldal | 2.2 Mennyiségi változások A lakáspiac mennyiségi mutatói hasznosak az építőipar teljesítményének számszerűsítéséhez, és a lakásárak alakulásának kiegészítéseként kell tekinteni azokra. Az ingatlanpiac fejleményeit különösen a lakáskínálat árés keresleti nyomásra adott reakciója befolyásolja. A mennyiségek árakra adott lassú reakcióját előidéző kínálati korlátozások eredményeképp hosszabb fellendülési és visszaesési ciklusok követhetik egymást,

amelyek során erősebb az áringadozás. A gyorsabban reagáló lakáspiaci kínálat viszont azt jelenti, hogy az ingatlanárak emelkedése fokozott mértékű építőipari tevékenységet eredményezhet. Bár a növekvő kínálat enyhíti az árak változását, egyben azt is jelenti, hogy a lakásár-korrekció és az ahhoz társuló mennyiségi csökkenés makrogazdasági hatása sokkal súlyosabb lesz. A lakóingatlan-építés olyan volumenmutató, amely a lakóingatlanberuházások mennyiségét méri egy adott időszakon belül. A 2016-os évben a lakóingatlan-beruházások az EU-ban átlagban a GDP 4,7 %-át tették ki2, amely jóval alacsonyabb mind a 2007-ben elért 6,0 %-os csúcsértéknél, mind a fellendülés előtti szinteknél. A lakóingatlan-beruházások mértéke néhány kivétellel az összes tagállamban emelkedett a 2016-os évben. Ez a makrogazdasági feltételek általános javulását tükrözi, valamint azt is megmutatja, hogy GDP-arányosan a

lakóingatlan-beruházások szintje közel maradt a 2015-ös értékhez. 2 Bizonyos tagállamokban (pl. Spanyolországban) a lakáscélú beruházások zuhanása a néhány évvel ezelőtti túlzott mértékű beruházásokat tükrözi; másokban a csökkent hitelkínálathoz és -kereslethez, valamint a szabályozási nehézségekhez kapcsolódik. A tagállamok közül egyedül Németországban, Ausztriában, Svédországban és az Egyesült Királyságban volt magasabb 2016-ban a lakáscélú beruházás GDP-arányosan, mint a válság előtt. A tényleges beruházásokon túl az egy éven belül kiállított építési engedélyek száma is a lakáscélú beruházások egyik korai előjele. Ez az adat megmutatja a folyamatban lévő fejlesztési projektek számát. A kiadott építési engedélyek száma 2016-ban ismét megnőtt, és egyes országokban, főként ott, ahol az építőipar leginkább szenvedett a válság során, jelentős növekedést mutatott (5. ábra) A

tagállamok közül egyedül Hollandiában és Romániában csökken továbbra is a kiadott új építési engedélyek száma. A másik szélsőség bizonyos tagállamok, főként Magyarország és Málta esete, ahol az építési engedélyek száma gyors ütemben növekszik. A közelmúltban történt növekedés ellenére azonban az építőipari tevékenység mértéke 2016-ban általánosságban véve jóval a válság előtti szint alatt állt. Ez alól Németország, Litvánia, Lengyelország, Szlovákia és Svédország említésre méltó kivétel. Ezekben a tagállamokban a kiadott építési engedélyek száma magasabb, mint a 2000–2007-es időszakban rögzített átlag, és több mint 10 %-os éves ütemben emelkedik tovább. Forrás: Európai Bizottság. 7. oldal | 5. ábra – Az építési engedélyek száma, %-os változás, 2016 200 150 100 50 0 -50 -100 NL RO EL IT SI FI BG CZ UK DK EE AT ES PT IE CY LV HR HU FR BE MT DE SK PL LT SE Csökkenő <10% éves

növekedés >10% éves növekedés A 2000-2007-es átlaghoz viszonyított szint Legfrissebb éves növekedési ráta Forrás: Európai Bizottság. Megjegyzés: A Luxemburgra vonatkozó adatok nem szerepelnek. Míg az építési engedélyekre vonatkozó adatok az új épületekre koncentrálnak, a lakóingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók száma az új és a már meglévő épületeket is érinti. Akárcsak az építési engedélyek száma, a tranzakciók teljes száma is drasztikus mértékben csökkent a válság után, ám most úgy tűnik, újra fellendülőben van. A folyamat azonban így is rendkívül lassú, és a tranzakcióknak mind a száma, mind a teljes értéke jóval a válság előtti értékek alatt áll (6. ábra) 6. ábra – Lakáspiaci tranzakciók, 2007–2016 1600000 7000 1400000 6000 1200000 5000 1000000 4000 800000 3000 600000 2000 400000 1000 200000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Érték (milliárd EUR) 2012 2013 2014 2015 0

Szám (’000) Forrás: EKB Megjegyzés: Az ábrán – rendelkezésre állásuk esetén – az EU-28-ra vonatkozó adatok láthatók. Ahol egy adott ország adatai hiányoznak, az értékeket kiegészítettük az EU 28 tagállamának átlagára annak érdekében, hogy az országok szerinti összetétel ne legyen hatással az összesített értékre. 8. oldal | 2.3 A hitelek alakulásának hatása Az esetleges értékelési különbözet mellett a lakásárak alakulásából eredő lehetséges kockázatok főként a bankok jelzáloghiteleknek való kitettségi szintjével és a háztartások eladósodottságával kapcsolatosak. A lakáspiaci fejlemények nagy mértékben hozzájárulhatnak a pénzügyi szektor sebezhetőségeihez. Idetartozik a bankok jelzálogoktól való növekvő függése, a tartósan magas tőkeáttétel és a gyenge hitelezési előírások kérdése (pl. magas hitelfedezeti arányok, hosszú hiteltörlesztési lejárati idők, az ingatlanoknak való

kitettség alacsony kockázati súlya a bankok mérlegében stb.) Az olyan országokban, ahol a háztartások eladósodottsága magas (pl. Dánia, Hollandia és az Egyesült Királyság), a háztartások finanszírozási képességével kapcsolatos kihívások a bankok számára is kockázatot jelenthetnek3. Bár úgy tűnik, az építőipar és a lakásárak a legtöbb tagállamban fellendülőben vannak, a jelzáloghitelek alakulása visszafogottabb. A háztartások számos tagállamban még mindig jelentős tőkeáttétel-csökkentési problémákkal küzdenek. Érdemes megjegyezni, hogy a háztartások adóssága a tagállamok majdnem felében meghaladja a rendelkezésre álló bruttó jövedelmet. A jelzálogok áramlása Írországban, Spanyolországban, Portugáliában és az Egyesült Királyságban még mindig negatív. Bizonyos esetekben, főleg Magyarországon és Horvátországban, a bankszektor hosszantartó sebezhetősége hátrányosan hat a jelzálogokra. Ezzel szemben

bizonyos tagállamok igencsak erős növekedést tapasztalnak a jelzáloghitelek terén, amely egyeseknél a hitelek által kiváltott ingatlanpiaci fellendülés kockázatát sejteti. A 2016-os évben Romániában és Szlovákiában az éves jelzálogállomány-növekedés meghaladta a 10 %-ot, Belgiumban, a Cseh Köztársaságban, Észtországban, Litvániában, Luxemburgban és Máltán pedig az 5 %-ot4. 2.4 A lakáspiaci fejlemények társadalmi hatása A lakásárak változása jelentős hatást gyakorol a lakhatás megfizethetőségére, és komoly társadalmi következményekkel jár, főként a növekvő városi területeken, ahol a kereslet meghaladja a kínálatot. Ezt igazolja a jelentős mértékű hajléktalanság, a lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltség, a hosszú szociális lakhatási várólisták és a felnőttek ingatlanpiachoz való hozzáférési nehézségeinek problémája is. Bár az új építkezésekre és a jóléti ellátásokra maga a

válság is negatív hatással volt, a szegénység és a migráció növekedése tovább fokozta a keresletet. Egy megfizethető és jó minőségű lakás a jólét és a társadalmi részvétel alapvető feltétele. Az EU-ban azonban egyre nehezebb megfizethető lakhatáshoz jutni. A válság miatt számos tagállamban félbemaradt az új szociális lakások építése, sőt, egyes tulajdonosok még a meglévő állományukat is eladták5. Számos országban súlyos a megfelelő és megfizethető szociális és magánbérlakások hiánya. A hajléktalanok lakhatáshoz jutása korlátozott, mivel a szociális lakhatás allokációs mechanizmusai nagyon ritkán sorolják őket előbbre. A növekvő lakásárak egyre nagyobb akadályt jelentenek a lakhatáshoz való hozzáférés tekintetében6. Átlagosan három európai polgár közül kettő (65 %) 4 Forrás: Európai Központi Bank http://www.housingeuropeeu/resource468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015 A Housing Europe a

Lakásügyi, Szövetkezeti és Szociális Lakhatási Európai Szövetség. Az 1988-ban alapított hálózat 45 nemzeti és regionális szövetséget tömörít, amelyek 24 országban összesen 43 000 lakástulajdonost fognak össze. Együtt több mint 26 millió ingatlant kezelnek – ez az európai lakásoknak mintegy 11 %-át teszi ki. 5 6 3 Forrás: Európai Bizottság. /publicopinion/archives/ebs/ebs 355 en. pdf /publicopinion/archives/ebs/ebs 355 en.pdf 9. oldal | találja túlzottan drágának a lakhatást. A megkérdezettek kevesebb mint harmada (30 %) nyilatkozta, hogy könnyű megfizethető áron megfelelő lakást találni a környékén. A túlterheltségi arány7 a lakhatással kapcsolatos működési költségeket, nem pedig csak azok árát méri fel, ezáltal átfogóbb képet ad a lakhatási feltételekről, valamint az elszegényedéshez és a lakhatásból való kirekesztettséghez kapcsolódó lehetséges sebezhetőségekről. A 2015-ös évben

Görögországban volt a legnagyobb a lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltség, amely a lakosság 40,9 %-át érintette. Ez jóval magasabb volt, mint bármely más tagállamban. Görögországot Bulgária, Dánia, Németország és Románia követte a második legmagasabb, 15 % körüli arányokkal. Ezzel szemben a lakosságnak kevesebb mint 5 %-a élt lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltséggel küzdő háztartásban Írországban (4,6 %), Cipruson (3,9 %), Máltán (1,1 %) és Finnországban (4,9 %). Átlagosan az uniós lakosságának 11,3 %-a küzdött lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltséggel, azonban a szegénység által veszélyeztetettek között ez a szám 39,3 %, a teljes lakosság esetében pedig 5,4 % volt. Az országok többségének a lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltsége számottevően magasabban alakult a piaci bérleti díjat fizető bérlők esetében (27 %-os uniós átlag), mint a jelzáloggal vagy

kölcsönnel rendelkező tulajdonosoknál (6,7 %-os uniós átlag). 7 Az olyan háztartások aránya, ahol a teljes lakhatási költségek a háztartásban rendelkezésre álló teljes jövedelem lakhatási támogatással csökkentett értékének több mint 40 %-át teszik ki. A teljes lakhatási költségek a jelzáloghitelek kamatfizetését (lakástulajdonosok esetében) vagy a bérleti díjat (bérlők esetében), valamint az egyéb, a lakás tényleges használatával kapcsolatos költségeket, többek között a közüzemi szolgáltatások (víz, villamos energia, gáz és fűtés) költségeit, a javítási és karbantartási költségeket, az adókat, az illetékeket és a díjakat foglalják magukban. Eurostat: A jövedelmekre és életkörülményekre vonatkozó közösségi statisztika (EU-SILC) (ilc lvho07a felmérés). 10. oldal | 7. ábra – A lakhatási költségekkel kapcsolatos túlterheltség aránya szegénységi státusz szerint – 2015 120,0,0 100,0,0

80,0,0 Szegénységi arány Teljes népesség 60,0,0 40,0,0 20,0,0 ,0,0 Forrás: Eurostat Azokra a jelzálog- és lakbérhátralékokkal, magas közüzemi számlákkal és túlzott eladósodottsággal küzdő háztartásokra, amelyek semmilyen támogatásban nem részesülnek, idővel a lefoglalás és a kilakoltatás várhat. A 2010 és 2013 között időszakban gyors emelkedés mutatkozott a kilakoltatások számában Bulgáriában, Írországban, Spanyolországban, Cipruson, Lettországban, Hollandiában és az 8 Egyesült Királyságban . 3. SZAKPOLITIKAI VÁLASZOK A TAGÁLLAMOKBAN A szakpolitikák fokozhatják vagy csökkenthetik a lakásszektor sebezhetőségeinek felhalmozódását. Számos tagállamban költségvetési intézkedésekkel (pl. a jelzáloghitelkamatok leírhatóságával) csökkentik a lakhatáshoz jutás határköltségeit, ami – az alacsony kamatlábakkal és a jövőbeli ingatlanár-emelkedéssel kapcsolatos várakozásokkal együtt – növelheti a

háztartások spekulációs ingatlanberuházásainak és a háztartások eladósodásának lehetőségét. Ezenfelül a kínálati oldali (pl. nagymértékű kereslet és emelkedő ingatlanárak esetén az új ingatlanok építésének fokozására törekvő) intézkedések javíthatják a lakáskínálat lehetséges áremelkedésekkel kapcsolatos 8 A FEANTSA a Hajléktalanokkal Foglalkozó Nemzeti Szervezetek Európai Szövetsége http://www.feantsaorg/en/report/2017/03/21/ the-second-overview-of-housing-exclusion-ineurope-2017. reakcióképességét, ezáltal korlátozhatják az árak folyamatos emelkedésének kockázatát. Tekintettel a lakhatás és a hitel közötti erős kapcsolatra, a pénzügyi stabilitás biztosítására törekvő makroprudenciális politikák jelentős hatással lehetnek a lakáspiaci fejleményekre. 3.1 Makroprudenciális politikák Számos tagállam aktívan hajtott végre makroprudenciális intézkedéseket az ingatlanszektorból eredő

sebezhetőségek kezelésére. Ezek elsődleges célja a bérleti és az ingatlanárak közti természetszerű prociklikus dinamika visszafogása, ugyanakkor a banki és a lakossági szektor pénzügyi sokkhatásokkal szembeni ellenálló képességét is megerősítik. A makroprudenciális intézkedések bankokat vagy hitelfelvevőket célzó intézkedések formáját ölthetik. A bankokat célzó intézkedések jellemzően a megfelelő tőkekövetelmények biztosítását célozzák, ezért tőkepufferek létrehozását teszik kötelezővé. Az ilyen pufferek célja lehet az egész gazdaságra kiterjedő, rendszerszintű kockázatok elnyelése, de akár közvetlenül az ingatlanpiaci kitettségekhez is kapcsolódhatnak. Más makroprudenciális intézkedések célja lehet például a bankok mérlegén található konkrét tételekkel – például a jelzáloghitelekkel – kapcsolatos kockázati súlyok kockázati profilokkal való összehangolása. Számos tagállam (pl Belgium,

Észtország, Ausztria, Szlovákia 11. oldal | és Svédország) a jelzálogportfóliókra vonatkozó konkrét tőkekövetelményt vezetett be azzal a céllal, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos sebezhetőségek ellenére javítsa a bankszektor ellenálló képességét. Finnország 2018 januárjától a jelzáloghitelekre vonatkozó, intézményspecifikus minimális kockázati súlyt határoz meg a területén. Dániában 2017 márciusában a Rendszerkockázati Tanács azt javasolta, hogy a koppenhágai és az aarhusi régióban korlátozzák a változó kamatozású lakáshiteleket, vagy alkalmazzanak azoknál halasztott törlesztést abban az esetben, ha a hitelfelvevő teljes adóssága meghaladja az adózás előtti jövedelme 400 százalékát. Az eddig rendelkezésre álló bizonyítékok azt mutatják, hogy bár a bankokat célzó intézkedések számos tagállamban megerősítették a pénzügyi szektor ellenálló képességét, a fokozott tőkekövetelmények bizonyos

országokban (pl. Dániában, Luxemburgban és Svédországban) nem voltak elegendőek az égbe szökő ingatlanárak megfékezéséhez9. A bankokat célzó eszközök mellett a nemzeti hatóságok nemzeti hitelezési korlátozásokat is bevezettek, a hitelfelvevőket célozva. Ezek közül a hitelfedezeti rátára, a hitel/jövedelem arányra, az adósság/jövedelem arányra (DTI-ráta) valamint az adósságszolgálat/jövedelem arányra10 vonatkozó korlátozások a leggyakrabban alkalmazottak (7. ábra) Az egyéb eszközök között szerepel a hitelek lejárati idejének korlátozása és a visszafizetéssel kapcsolatos követelmények alkalmazása. A hitelfelvevőket célzó eszközök közvetlenül a kiindulási helyen érintik a hitelezési előírásokat. Empirikus bizonyítékok támasztják alá, hogy azok – különösen, ha azokat egymást kölcsönösen támogató intézkedések jól kialakított csomagjában hajtják végre – a joghatóságok széles körében

hatékonyan korlátozzák a kockázatos hitelezési gyakorlatokat. Amellett, hogy csökkentik a háztartások ingatlanárak által kiváltott sokkhatásokkal szembeni sebezhetőségét, a bankok ellenálló képességét is növelhetik. Kialakításuk rugalmas, és lehetővé teszi a paraméterek lakás- és hitelpiaci feltételeket befolyásoló módon történő korrigálását. A hitelfelvevőket és a bankokat célzó eszközök egymást kiegészítő jellege különösen a hitelciklusok fellendülései során fontos. A fellendülések során ugyanis a bankokat célzó eszközök kevésbé hatékonyak lehetnek, mivel a bankok magas jövedelmezősége, valamint a magas eszközárak miatt nőnek a tőkehányadok. Ilyen körülmények között azok az intézkedések, amelyek a hitelezési előírásokat közvetlenül a kiindulási helyüknél érintik, mérsékelhetik a bankok ösztönzését a kockázatosabb (magas hitelfedezeti rátájú, illetve magas hitel/jövedelem arányú)

hitelezési tevékenység folytatására. A jelentős adathiányok miatt, valamint mivel még mindig viszonylag korlátozottak a makroprudenciális eszközök alkalmazásával kapcsolatos tapasztalatok, ezen intézkedések EU-szerte tapasztalható hatékonyságának átfogó, mélyreható értékelése nem egyszerű feladat. Biztató azonban, hogy néhány, a közelmúltban kirobbant válság után makroprudenciális intézkedéseket végrehajtó tagállam tanulmányai jellemzően megerősítik azok hatékonyságát az ingatlanokkal kapcsolatos pénzügyi stabilitási kockázatok csökkentésének terén11. A hatóságok azonban számos, ingatlanokkal kapcsolatos kockázatokkal küzdő tagállamban nehézségekbe ütköztek a makroprudenciális eszközök kellő időben történő alkalmazását illetően. Ez vagy a saját nemzeti jogi keretük korlátainak, vagy a makroprudenciális politikáról szóló intézményi és kormányzati megállapodásoknak köszönhető. A svéd

felügyeleti hatóság (FSA) például 2014 9 Európai Rendszerkockázati Testület (2016. november): Vulnerabilities in the EU residential real estate sector (Az EU lakóingatlanszektorának sebezhető pontjai). 10 Az adósságszolgálat/jövedelem arány a hitelek kamatának és tőketörlesztésének megfizetése által a háztartásokra rótt terhet méri. 11 Ld. a tőke- és likviditási követelmények hatásáról szóló SWD(2016) 377 bizottsági szolgálati munkadokumentumot; https://ec.europaeu/transparency/regdoc/rep/101 02/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART1.PDF 12. oldal | novemberében bejelentett egy rendelettervezetet az új hitelek törlesztésének szabályozását illetően. A jönköpingi közigazgatási fellebbviteli bíróság ezután véleményt adott ki, amelyben kimondta, hogy az FSA nem rendelkezik kellő jogalappal ahhoz, hogy kötelező törlesztést szabjon meg. A jogi kezdeményezést ezután átadták a kormánynak, és további bírósági

felülvizsgálatoknak vetették alá, mielőtt alkotmányosnak ítélték volna – ez a döntés aztán megnyitotta az utat annak 2016-os végrehajtása előtt. Belgiumban a Belga Nemzeti Bank (NBB) a nemzetileg illetékes és makroprudenciális hatóság, a hitelfedezeti, hitel/jövedelem és adósságszolgálat/jövedelem arányokra vonatkozó korlátozásokat azonban csak a szövetségi kormány érvényesítheti. Az NBB 2017 tavaszán egy korábbi hasonló, hatályát vesztett intézkedés nyomán puffer kialakítását javasolta a lakóingatlanokkal biztosított jelzáloghitelportfóliók kockázati súlyának fedezésére. A kormány azonban eddig még nem tett intézkedéseket a javaslat nyomán. a makropénzügyi kockázatok figyelemmel kíséréséért felelős uniós szerv. Megbízatása részeként jelentős rendszerszintű kockázatok azonosítása esetén – amennyiben szükséges azokat jelezni – figyelmeztetéseket ad ki. Az ERKT rendszerszintű munkát folytatva

elemzi az EU lakóingatlan-szektorának sebezhetőségeit. Elemzései eredményeképp 2016 novemberében nyolc EU-tagállam – Belgium, Dánia, Luxemburg, Hollandia, Ausztria, Finnország, Svédország és az Egyesült Királyság12 – részére adott ki figyelmeztetést. Az ERKT értékelésében kiemelt főbb sebezhetőségek középtávúak. Főként az alábbiakkal kapcsolatosak: a háztartások jelentős vagy növekvő eladósodottsága, főleg Belgiumban, Dániában, Hollandiában, Finnországban, Svédországban és az Egyesült Királyságban; túlértékelés vagy erős árdinamika a lakóingatlanok terén, pl. Belgiumban, Dániában, Luxemburgban, Ausztriában, Svédországban és az Egyesült Királyságban; enyhülő hitelezési feltételek vagy a banki hitelezés üteme, pl. Ausztriában, Belgiumban és Luxemburgban; és/vagy esetleges más országokba továbbgyűrűző hatás (főként a skandináv-balti régióban) a kockázatok realizálása esetén, pl. Dániában,

Finnországban és Svédországban. A fennmaradó tagállamok tekintetében az ERKT vagy nem azonosított a lakóingatlan-szektorral kapcsolatos lényeges sebezhetőségeket, vagy azonosította azokat, de úgy ítélte, hogy a szakpolitikai irányvonal megfelelő azok kezeléséhez. Ez volt a helyzet Észtország és Szlovákia esetében. A lakáspiaccal kapcsolatos kockázatokat potenciális rendszerszintű jellegükből adódóan nemcsak nemzeti szinten, hanem uniós szinten is vizsgálják. Az Európai Rendszerkockázati Testület (ERKT) Az ERKT figyelmeztetésének kiadását követően az európai szemeszterhez kapcsolódó országspecifikus ellenőrzés nyomon követi az ingatlanpiac fejleményeit azokban az országokban, amelyeknél az ingatlanokkal kapcsolatos stabilitási kockázatok aggodalomra adnak okot. Az uniós ingatlanpiacok elemzését azonban jelentős adathiányok gátolják. Ennek tükrében az ERKT konkrét ajánlást adott ki az ingatlanpiaci adathiányok

pótlására vonatkozóan13. 12 Az ERKT 2016. november 28-i sajtóközleménye: http://www.esrbeuropaeu/news/pr/date/2016/ html/pr161128.enhtml 13 Lásd: http://www.esrbeuropaeu/pub/pdf/recommen dations/2016/ESRB 2016 14.enpdf 13. oldal | 7. ábra – A bankok mérlegén található ingatlankockázatokat célzó makroprudenciális Intézkedés Az intézkedést alkalmazó uniós tagállam(ok) Korrigált kockázati súlyok BE, HR, IE, LU, MT, RO, SI, FI, SE, UK LTV-korlátozások CZ, DK, EE, IE, CY, LV, LT, LU, HU, MT, NL, PL, RO, SK, FI, SE LTI/DTI-korlátozások IE, PL, UK DSTI/PTI-korlátozások EE, CY, LT, HU, PL, RO, SK Stresszteszt/érzékenységi vizsgálat/egyéb körültekintő hitelezési előírásokkal kapcsolatos követelmények BE, CZ, DK, IE, CY, LU, RO, SK, UK Hitellejárat EE, LT, NL, PL, RO, SK Hitelvisszafizetési követelmények DK, NL, SK, SE intézkedések Forrás: ESR Megjegyzés: LTV – hitelfedezeti arány; LTI – hitel/jövedelem

arány; DTI – adósság/jövedelem arány; DSTI – adósságszolgálat/jövedelem arány; PTI – ár/jövedelem arány; 3.2 Adópolitika A lakhatással kapcsolatos adópolitika formálhatja a lakáspiaci ösztönzőket. Az adóügyi intézkedések különösen a bérléssel és a vásárlással kapcsolatos preferenciát képesek befolyásolni. E tekintetben az intézkedések két speciális típusa fontos. Először is az adórendszer adósságtúlsúlyt idézhet elő, ezáltal pedig kedvezhet a lakástulajdonlásnak. Az adórendszer a tagállamok több mint egyharmadában támogatja a jelzálogalapú hitelfinanszírozást, leginkább a jelzáloghitel-kamatok leírhatóságával. Az ilyen intézkedések visszaszorítására számos lépést tettek az elmúlt évek során, mivel azok gyakran ösztönzik az ingatlanárak emelkedését, valamint a magasabb jövedelmű háztartásoknak kedveznek. Azokban az országokban, ahol a jelzáloghitel-kamatok leírhatósága továbbra is

jelentős – pl. Belgiumban, Dániában, Hollandiában és Svédországban –, különösen jellemző a háztartások nagymértékű eladósodottsága és az ingatlanárak komoly emelkedése. A 2017es évben a Tanács országspecifikus ajánlásokat intézett Hollandiához és Svédországhoz, amelyekben a lakáspiaci torzulások csökkentése érdekében a jelzáloghitel-kamatok csökkentését javasolta. leírhatóságának Az alacsony vagyonadó szintén a lakástulajdonlás implicit támogatása, amely az optimálisnál kedvezőtlenebb erőforráselosztáshoz vezethet. Az implicit bérleti díj, amelyben a lakástulajdonosok a beruházásuknak köszönhetően részesülnek, általában – néhány tagállam (főként Hollandia, Luxemburg és Szlovénia) kivételével – nem adóköteles. Ezzel a lakáscélú beruházások viszonylag kedvező adóügyi elbírálásban részesülnek. Az ingatlanokra kivetett rendszeres vagyonadó bizonyos szempontból hasonlít az implicit

bérleti díjra kivetett adóhoz. A beszedett összegek ugyanakkor általában alacsonyak (8. ábra), átlagosan a GDP kevesebb mint 1 %-át teszik ki, és legfeljebb 8 %-kal járulnak hozzá a teljes kormányzati bevételhez az Egyesült Királyságban. Ezenfelül az ingatlan adózási célra meghatározott értéke gyakran csak hozzávetőlegesen közelít a piaci árhoz, ami torzulásokat okoz. A tranzakciókra kivetett adók szorosabban kapcsolódnak az ingatlan piaci értekéhez. Ezek az adók kedveznek a hosszú távú lakástulajdonlásnak, ezáltal elősegítik a spekulációs buborékok csökkenését. 14. oldal | Ugyanakkor el is riaszthatják a lehetséges vásárlókat és eladókat, így csökkenthetik a mobilitást. 8. ábra – Az ingatlanokra kivetett rendszeres vagyonadók, a GDP %-ában megadva, 2015 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0 FR UK EL DK IT BE ES PL CY NL PT LV SE FI IE RO HU SI DE SK LT BG EE CZ AT LU HR MT 0,5 Az ingatlanokra kivetett rendszeres vagyonadók

Forrás: EURÓPAI BIZOTTSÁG 3.3 A kínálati korlátok kezelése 3.31 Zónázási korlátozások Az ingatlankínálat korlátozása (például a zónákra osztás vagy az építési szabályozások) magasabb árrugalmassághoz vezet a lakáspiaci kereslet esetében. A jelentős demográfiai nyomást tapasztaló országokban ez – a különböző régiókban változó hatással – hozzájárult az árak emelkedéséhez. A zónák kialakítására vonatkozó szabályozások lazítása a gyorsan emelkedő ingatlanárak összefüggéseiben az építőipar felé terelheti a forrásokat. A Tanács 2017-ben országspecifikus ajánlásokat intézett Svédországhoz és az Egyesült Királysághoz, amelyekben a beruházások és az építkezések – leginkább a tervezési szabályok felülvizsgálatával történő – támogatását javasolta. 3.32 A bérleti piac szabályozása A bérleti piac működése komoly hatást gyakorolhat a lakáspiaci dinamikára. A bérleti piacok – mivel

a megfizethető lakhatás létfontosságú forrását jelentik – általában szigorú állami beavatkozás tárgyát képezik; az EU-ban átlagosan a bérlők egyharmada fizet csökkentett bérleti díjat, illetve nem fizet lakbért. Az ilyen jellegű szociális intézkedések mellett maguk a piaci bérleti díjak is szabályozhatók, főként az éves bérletidíjemelési korlátozás segítségével. A bérleti díjak szabályozásának mértéke különösen jelentős Dániában, Ausztriában, Svédországban és Németországban14. A bérleti díjak szigorúbb szabályozása egyrészről megvédi a bérlőket a lakáspiac fellendülési és visszaesési ciklusaitól. Másrészről azonban a bérleti díjak lakásáraktól való elszakadásához is 14 Bricongne J.-C és A Mordonu (rövidesen megjelenő tanulmány): „Rental Market in a macroeconomic context” (A bérleti piac a makrogazdaság összefüggésében), European Economy; felhasznált módszertan: Cuerpo C., P.

Pontuch és S Kalantaryan (2014): „Rental market regulation in the European Union” (A bérleti piac szabályozása az Európai Unióban), European Economy 15. oldal | vezethet, ezáltal lenyomhatja a bérleti hozamot a lakásárak emelkedésekor, és visszafoghatja a bérlakások kínálatát, ami hozzájárul a lakástulajdonlási túlsúlyhoz. Dátum: 2017. november 22 16. oldal |